大数据说片区：雪山片区5个主力项目在售 销量排名如何？
从2003年山建大搬往雪山到现在，雪山片区已有16年左右的城镇化发展史。从最初的建造教职工宿舍，到后来保利的入驻，再到近年中新智慧城的启动开发、群雄逐地时代的房企纷纷进驻，片区发展日臻成熟。
放眼环顾，如今雪山片区在售的主力项目主要有中新锦绣天地、中新国际城、星瀚城、金地越秀凤鸣艺境、雪山金茂逸墅五个，他们五个各有什么特色？销售情况都如何？今天，我们就用网签大数据来说说。
2003年的山东建筑大学迁址雪山，按下了雪山片区开发的“开始”键。2009年，山东体育学院从山师附近搬到了建大隔壁，两所大学聚集，再加上临近经十路干道和靠山等优势，世纪大道以南的区域逐渐进入了房地产开发商的眼中，建大、保利、永大、恒生、天齐等开发商陆续进驻。
2015年7月，雪山片区4宗地底价成交，传闻多时的中新智慧城落地，加上后续地块的出让，中新国际城、中新锦绣天地两大区域霸主陆续亮相。
2015年12月，雪山片区土地成交首次上演竞价，山东高速拿地，但最终由龙湖开发了龙湖春江郦城项目，从此智慧城范围外的土地进入了竞价成交时期。通过竞拍，万科、龙湖、旭辉、金茂、金地等房企先后入驻。
经过了2016、2017房地产的高歌猛进，到了2019年，雪山片区的主力成交项目只剩下了5个，因此今天我们就从网签的维度对五个主力成交项目进行分析。
片区内五项目区位分布图
我们先来看看五个项目的体量。中新国际城体量最大，大约200万方，中新锦绣天地紧随其后，体量135万方。虽然比国际城少了65万方，但从体量上来看，锦绣天地是整个片区内唯一能与国际城相提并论的项目。
剩下的3个项目中，金地越秀凤鸣艺境的体量最小，计容建面不到4万方。不过从容积率和产品角度看的话，金地越秀凤鸣艺境跟雪山金茂逸墅比较类似，都有小高层及叠拼别墅产品。
雪山金茂逸墅总建面约24万方，星瀚城住宅地块总建面约37.2万方，两项目虽然在体量上相近，但住宅产品差异较大：星瀚城只有小高层和高层，与锦绣天地和国际城两者更接近。
从配套看，锦绣天地和国际城都是大盘项目，共享教育、产业等配套。凤鸣艺境和金茂逸墅都是纯住宅项目，星瀚城则是住宅+学校、商业配套的社区。
所以，综合区位、规划、产品和体量4个维度，可以把锦绣天地和国际城两者划为第一梯队，星瀚城单独为第二梯队，金茂逸墅和凤鸣艺境为第三梯队。
很巧合的，5个项目今年的网签也符合这三个梯队的划分，且第一梯队和二、三梯队的差距较大：中新国际城和中新锦绣天地两个大盘的网签面积属于15万量级，其余三个项目则属于1.5万的量级。
中新国际城和中新锦绣天地的土地成交集中在2016年“6.30”土地熟化大限之前，由济南智慧城置业拿地，住宅地块楼面价基本在每平1000-2000元之间。之后由中建和融创分开开发，土地成本可能有所增加，但与后来其他楼盘四五千甚至过万的楼面价相比，地价优势非常明显。
凭着地价成本低和大盘优势，两个项目从入市便成为了区域内甚至周边片区的强大竞争对手。
项目名称 | 2019.1.1—2019.11.3 | ||
成交 套数 | 成交面积 (㎡) | 成交金额 （亿元） | |
中新 国际城 | 1330 | 166815 | 22.13 |
中新 锦绣天地 | 1328 | 161831 | 20.60 |
正因为两个项目有着相同的起跑线，在对外形成威胁的同时，两个项目之间也是互相竞争的关系。在中新锦绣天地入市之前，中新国际城在片区内独领风骚半年多。2017年1月，中新锦绣天地入市，在当年实现领跑，2018年，中新国际城发力，把锦绣天地遥遥甩在后面。
从2019年目前的网签套数来看，中新锦绣天地和中新国际城差距不大，但如果看网签面积和金额的话，中新国际城优势比较明显：高出锦绣天地将近5000平米的网签面积、大约1.5亿元的销售额。
与融创相比，中建的产品力和品牌溢价能力相对稍弱，但通过高层、小高层之间产品的差异，尽量避免正面竞争，也收获了不错的销量。
项目名称 | 2019.1.1—2019.11.3 | ||
成交 套数 | 成交面积(㎡) | 成交金额 （亿元） | |
旭辉银盛泰星瀚城 | 160 | 17661 | 2.24 |
第二梯队的星瀚城，所打造的产品形态主要是高层、小高层和洋房，跟锦绣天地和国际城差不多，但地价成本较高，在客户的争夺战中不具备价格优势。
不过，星瀚城的产品做得还是不错的，110平的三室做了两卫设计，而125㎡的户型则是四室两卫的设计，专注于更好的满足刚需和刚改的需求，同时在细节上做的也不错。
但遗憾的是，有中新字头两个大盘对客户的强大分流，星瀚城想突围还是比较难的。
项目名称 | 2019.1.1—2019.11.3 | ||
成交 套数 | 成交面积(㎡) | 成交金额 （亿元） | |
金地越秀 凤鸣艺境 | 148 | 18035 | 2.68 |
雪山 金茂逸墅 | 124 | 16192 | 2.67 |
再来看第三梯队的两个项目。两项目同时拿地，入市时间也大致相当，并且，都是联合开发。
其中，凤鸣艺境是由金地和越秀联合打造，是金地在济南第一个控股超过50%的项目，所以企业品牌也体现在了楼盘名字上。越秀也是如此，通过凤鸣艺境项目实现了越秀品牌的落地。金茂逸墅是金茂和路劲联合开发，双方各占股50%。
两个项目南北隔一条小路相望。其中凤鸣艺境是由小高层和4、6层叠拼组成，金茂逸墅则是由小高层、洋房和叠拼组成，产品相似度比较高。
金地越秀凤鸣艺境是金地和越秀两大房企的品牌落地项目，身负打响品牌和打造好口碑之重任，自然是倾注全力去做。从样板间参观体验来看，凤鸣艺境的精装细节做的非常到位。
当然，金茂逸墅也可圈可点，黑科技的傍身，对一些客户来说具有比较大吸引力。
从网签来看，凤鸣艺境要更胜一筹，网签面积高出金茂逸墅将近2000平米。
小编说
网签是考量一个项目销售情况的重要指标。通过网签排名，各项目受欢迎程度一目了然，相信在对于雪山片区的五个楼盘，孰强孰弱，各位网友已经有了答案。
从10月底开始，克而瑞济南将从网签维度，陆续对济南各大热门片区进行测评分析。目前CBD片区、雪山片区已经出炉，接下来我们将对唐冶或张马片区进行分析，欢迎持续关注我们微信、我们的测评文章会在下周出炉。
本文来源：克而瑞济南
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